記者 袁景智攝
“今年前五月北京市商品住宅銷售面積增長8.9%；5月，深圳新入市的三個樓盤全部‘日光’；今年6月，北京總價2000萬元以上的居住類物業，單周簽約套數創年內新高。”今年以來，像北京、深圳等一線城市，無論是普通商品房還是高級住宅都呈現出增長態勢，尤其是進入5月，同時這些城市的房價也隨之漲起。據國家統計局數據顯示，1至5月份全國商品房銷售額出現了自2014年年初以來首次同比正增長。
在全國樓市升溫大背景下，陜西樓市表現如何？會不會出現暴漲暴跌？
上半年西安房價穩定 交易增長 三線城市房價仍呈降勢
6月23日，端午小長假收假第一天，記者來到咸寧西路的“樂居都會廣場”售樓中心，這里正在銷售商鋪及住宅房為一體的樓房，當被問及近日銷售情況時，售樓主管劉小姐告訴記者：“今年五六月份的銷量與前幾個月相比有增長，不過幅度不大，但樓款收回量猛增，以前兩三天能收回二三十萬元，現在一天就可以。”
另一邊，工作不到一年的合能地產銷售員小邢剛剛買了新車曬到朋友圈，“最近業績不錯，賺了點小錢，給自己買個上下班代步工具。”記者隨即問小邢，業績不錯是否跟最近樓市整體環境有關，小邢說：“業績提升與近來大環境利好必然有關系，從我和同事的銷售狀況看，五六月份銷量比前幾個月好一些，但是變化不是太大。我覺得最主要還是看樓盤、看戶型。”
西安市搜房網的小宋給記者提供的一組數據可以看出，從今年2月份以來，也就是春節過后，西安市樓房銷量逐月增長，5月達到新高。在銷量方面，西安基本保持與全國相同節奏的走勢，但市民似乎更關心與他們買房息息相關的最重要的房價是否也在追隨全國走勢。
事實上，記者通過走訪發現，西安市5月份新建住房價格與上月基本持平，沒有顯著變化。反而同比有下降，降幅較為明顯。數據顯示西安市5月份房價同比下降5.8個百分點。反觀全國樓市升溫，房價觸底反彈，其實主要還是北上廣深一線城市漲幅較大所致，城市間分化加劇。據測算，5月份這4個一線城市最高漲幅達到6.7%，環比擴大4.9個百分點。如此大的漲幅，難怪讓關注樓市的市民為此一驚，并開始懷疑房價是否觸底反彈。事實上，除了一線城市外，目前，全國二線城市房價整體較為穩定，大部分三線城市房價仍然下降。就陜西來看，陜北地區延安市、榆林市等地房價在被哄抬之后近兩年來一直呈現下跌走勢，尤其是榆林神木。
房價很難出現暴漲暴跌
近期房價保持穩定暫時給關注房價的消費者吃了一顆定心丸。但從長遠看，仍在考慮日后購買和銷售的買賣雙方似乎更關心：一線城市房價開始飆升后，會不會帶動二、三線城市的房價持續增長，抑或是再次出現暴漲暴跌的狀態？
“不會。”這是交大房地產研究所楊東朗教授給出的答案。
“從目前全國樓市波動的態勢來看，一切都正常。房地產是一項與國家經濟發展相適應的產業，最能反映一個國家經濟發展態勢。新常態下，當前經濟仍處在下行階段，由高速增長轉向中高速增長，樓市也如此。就當前陜西樓市現狀看，近幾月我省房產市場基本平穩，房價波動屬于正常，也在可控范圍之內。”楊東朗教授表示，目前西安樓市一切正常，不會出現暴漲暴跌。“依據前兩年的經驗積累，一方面政府在全力調控，另一方面現今的房地產商早就學會了適應市場，懂得調節樓房的市場供應量，你看近來新開盤的樓盤，大多都是取量放出，并沒有全盤托出。要說北京、深圳的房價上漲也很正常，這些城市樓房基本飽和，而流入人口卻還在不斷增長，供不應求狀態很容易出現。反觀西安，每年的流入人口遠不如一線城市，按理來說，西安市場每年樓房的需求量不可能大幅增長，樓房供應量大可以滿足新來的流入人口。”
在楊教授的提示下，記者算了算，且不說剛畢業的大學生一般不會買房，假設每年進入西安就業的流動人口達20萬人次，若以每2人為一戶計算，每年有10萬戶居民需要住宅，平均每戶100平方米，則每年所需住宅大約需1000萬平方米。
去庫存仍是樓市主旋律
那么，在1000萬平方米需求的同時，目前西安樓市的供應量又有多少？
記者從搜房網給出的數據了解到，截至今年5月底，西安商品房庫存量約為3000萬平方米，其中，住宅存量達2200萬平方米。6月4日，在易居房地產研究院發布的《2015年度35城商品房供求關系專題研究》中，本年度去庫存壓力榜中，西安在35個城市里排行第六，大體上可以反映出西安庫存壓力較大的局面。早在2013年陜西就面臨商品房庫存量大的事實，去庫存一直是近兩年來陜西房地產的關鍵詞。相關業內人士認為，在今年的前5個月里，西安樓市的成交量雖然穩步回升、不斷摸高，但因為前期存量較大，加上未及時“消化”掉的新增供應，導致庫存又有增加，因此去庫存仍將是下半年西安樓市的主旋律。如果按今年上半年月均近100萬平方米的成交量計算，去住宅庫存化周期將接近23個月，與去年底大致持平。
就在記者截稿前，6月25日，西安市政府針對樓市出臺了“新九條”，對購房百姓來說，購房成本低、信貸支持力度大、解決戶口和上學難；對房產商來說，可以根據需要調整土地性質，可以根據市場調整戶型，可以免交相關稅費。從另一角度來看，這顯然是又一刺激樓市的手法，在一定程度上將緩解庫存量，將優化住房供應結構。
除此之外，2014年以來，西安房地產新開工面積同比下滑17.7%；房地產投資增速下滑14.1%；今年3月之后西安可售面積呈逐步減少趨勢，幅度大致是每月5%遞減，另外今年5月商品房新批預售面積減少。預計在新增供應逐步減少、成交穩定上漲態勢下，庫存量有望回歸合理范圍，在此期間，房價將保持基本穩定狀態。
