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國內多地房價下跌 部分業主"棄房斷供"
2014-08-07  來源:21世紀經濟報道
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斷供的“嚴重后果”qAe安康新聞網

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案例qAe安康新聞網

業主斷供4月3套房產被封qAe安康新聞網

據劉律師介紹,他的當事人此次斷供的浪琴嶼花園物業于去年7月購置,總價230萬元,首付兩成,貸款近200萬元,月供1萬多元,業主從今年1月起連續4期未支付月供。今年5月,工商銀行深圳分行南山支行向南山區法院提起訴訟,要求業主歸還尚欠該行的190余萬元房屋貸款,并查封了他名下的3套房產。qAe安康新聞網

“我的當事人在未按時還款期間,多次與銀行溝通,有一段時間雙方的溝通較少,他以為銀行理解了他的難處,沒想到被起訴了。”劉律師說,“我的當事人在被起訴前沒有收到律師函,如果知道銀行要提起斷供訴訟,一定會想辦法補交貸款。他是個生意人,由于資金周轉不靈,還貸遇到了阻力,并不是惡意斷供,且從來沒有想到過要真正斷供。”qAe安康新聞網

律師:qAe安康新聞網

當事人不是惡意斷供qAe安康新聞網

在積極應訴的同時,這名業主仍在繼續還貸,從6月份開始分3次還了4萬多元的月供。“銀行的做法從法律上講站得住腳,但是從情理上說,業主覺得銀行太不近人情了,他只是一時出現了困難,并愿意作出保證,還清所有月供后,累計欠繳月供不超過三期,并愿意先支付三期月供作保證,只是銀行不愿就此和解。他與其他惡意斷供的性質明顯不同,而且他還有其他房產,要是真選擇斷供,銀行通過法律程序完全可以拿到應得的費用。銀行應該給他一次機會,而不是把他推到‘斷供’的風口浪尖。”劉律師表示,銀行方目前沒有松口,而他們視延期開庭為一個利好,這讓他們希望與銀行和平解決的意愿更為強烈和迫切了。qAe安康新聞網

“業主能保證正常還供,但愿能在開庭前與銀行達成和解。”劉律師反復向記者表示,并指出,“此房產不是業主的第一套房產,房貸首付兩成,銀行在放貸中是否存在審查不力的問題?我們會查找相關的法律文件作為證據提交給法院。”qAe安康新聞網

個案:qAe安康新聞網

以“斷供”方式極端維權qAe安康新聞網

實際上,現在浮出水面的斷供群體多是把斷供作為極端的維權方式。記者了解到,碧水龍庭業主集體斷供事件中,一些已經斷供或將要斷供的業主并非是真的不要房子,而是把斷供作為要挾開發商談判的“籌碼”。qAe安康新聞網

廣東耕興律師事務所的張信茂律師是此次集體斷供的代理律師,他明確表示:“我始終不支持通過斷供來進行維權,我已清楚地給業主講明了斷供的危害,有可能會影響到業主的一生,但一些業主還是執意選擇斷供,他們認為開發商違背了合同,擅自改變公共設施規劃,且不重視業主訴求,沒有解決問題的誠意。正如業主所說,斷供只是維權的手段,只要開發商能和業主達成共識,他們還是愿意繼續供樓。業主斷供并非交不起錢,而是為了維護自己的權益。”qAe安康新聞網

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觀點qAe安康新聞網

王勁松律師:qAe安康新聞網

斷供業主財產可能被查封qAe安康新聞網

業主斷供屬于主動違約,面臨的法律后果主要有:貸款合同約定,連續3個月或累計6個月斷供的,銀行將向法院起訴,要求解除按揭合同,判定業主償還貸款本金、利息、罰息并承擔訴訟費。這類案件,銀行基本百分百勝訴。判決生效后,業主不能償付的,銀行將申請法院強制執行,拍賣房產。業主失去現有房產,這是斷供的第一個后果。qAe安康新聞網

在目前房價回落的情況下,拍賣房產所得的款項往往不足以清償銀行費用。由于目前國內還沒有出臺個人破產法,銀行可以在任何時候催討,直到還清欠款,日后的財產都可能成為法院查封對象,而斷供的利息也會被累加計算。另外,斷供將會嚴重影響貸款人的個人信用。斷供業主將會成為銀行的禁入類客戶,其在央行的征信系統中的個人信用將嚴重受損,其個人未來生活及商業活動將產生許多障礙,以后再辦理貸款甚至信用卡,都可能是“無法完成的任務”。qAe安康新聞網

尹成剛律師:qAe安康新聞網

銀行也是“斷供”推手qAe安康新聞網

購房者無故“斷供”即構成違約,依法應承擔相應的違約責任。業主斷供可能面臨著更大的麻煩,但從貸款銀行風險防范機制和商業行為公平價值的社會考量來看,金融機構對高房價也起到了推波助瀾的作用。深圳房價曾一路高歌,當每平方米萬余元、高達數萬元的樓價處于“供不應求”時,銀行依然發放八成甚至九成的按揭貸款,甚至出現“0首付”、“假按揭”,其后果難道真的是業主“所有問題都自己扛?”金融機構、開發商既是“斷供”的受害者,又在無形中充當了斷供的幕后推手。金融部門貸款審查不嚴、風險門檻過低已成為“斷供”的導火索之一。qAe安康新聞網

與會律師:qAe安康新聞網

開發商搬石頭砸了自己的腳qAe安康新聞網

斷供和可能出現斷供的絕大多數是炒房者。盡管業主斷供將風險轉嫁到了銀行,但對承擔擔保責任的開發商仍有著實質性影響。開發商的人為推動也是炒房者高位接盤的原因之一。qAe安康新聞網

近幾年房價不理性上漲,開發商賺得盆滿缽盈。但市場不會永遠單邊向上,作為高房價的最大獲利者,開發商如今正經歷著嚴冬。不過,這也是開發商搬石頭砸了自己的腳。斷供的出現,或許會使處于“缺錢”狀態的開發商資金鏈產生更大危機。qAe安康新聞網

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處方qAe安康新聞網

王勁松律師:qAe安康新聞網

與銀行協商qAe安康新聞網

改變還款計劃qAe安康新聞網

斷供是缺少契約精神和法律意識的表現。一些業主對房產進行止損斷供,但他們沒有認識到違約后果的嚴重性。對于那些確實經濟困難、還款能力不足的業主,建議在履行按揭合同的前提下,通過與銀行協商的方式解決問題。如可以到銀行要求做貸款展期,依據自己可以承擔的支出范圍,要求銀行適當合理地延長還款期限;或者和銀行協商改變還款計劃,要求先只還利息,暫緩本金的還貸。qAe安康新聞網

張大鳴律師:qAe安康新聞網

銀行應推新政qAe安康新聞網

助貸款者渡難關qAe安康新聞網

銀行應該針對負資產、斷供問題推出一些新政策,幫助貸款者渡過難關。銀行要增加對個人房貸的風險控制,提高客戶的信用審查,同時,降低或減免業主輕微的違約責任,提供帶按揭轉讓房產,化解自主房斷供的風險。還要完善個人征信制度,加強對良好個人信用記錄的宣傳,對信用記錄不好的客戶進行公示,以產生“榜樣”效應。qAe安康新聞網

賀倩明律師:qAe安康新聞網

開發商要qAe安康新聞網

嚴格履約qAe安康新聞網

按照擔保法和物權法的相關規定,斷供房產不足清償貸款的差額部分由承擔擔保責任的開發商支付。盡管開發商在高價中完成了銷售行為獲得高額利潤,但仍然是“斷供”的輸家。如果是由于開發商違約導致業主解除買賣合同,開發商需承擔更多的法律責任。建議開發商嚴格履約,避免出現因違約造成業主解除合同,同時要給業主及時辦理房產證,并能夠按時交房。qAe安康新聞網

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(責編:李璞)
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