記者 陳楚珺
據《安康市物業服務與管理條例》正式施行，已一月有余。新條例效果如何？作為普通群眾的“我們”又該如何利用其更好維護自身權益？條例背后又是怎樣的考慮與構架？本期《漢江晨刊》與您一同關注探討。
正確的“打開方式”
“手機上看新聞說，《安康市物業服務與管理條例》6月1日正式施行，當時大致看了看，沒想到這么快就派上了用場。”近日，一場大雨打亂了陳女士的新房裝修計劃，也給了她“學以致用”的機會。“我家在32層，34樓違建破壞了頂樓的防水層和排水系統，導致雨水漫灌，從33層的毛坯房漏到了我家，把師傅刮好的膩子都泡壞了。”根據陳女士提供的照片和視頻可以看出，廚房濕透的地方上擺放著膠桶和盆，水從吊頂上流瀉而下。而現場客廳和兩個臥室都有漏水點，水痕蜿蜒盤踞在房頂。
據陳女士回憶，在協調時34樓業主稱：造成的損失將照價賠償。但樓上的改造是開發商默許了的，當時買房時，比樓下一層多交十幾萬元。而陳女士則果斷回擊：“《安康市物業服務與管理條例》明確規定，屋頂屬于業主共有的房屋主體承重結構部位，你們無權私自處理。再說這也存在消防隱患。”隨后，高新區城管部門了解到相關情況后展開了調查。
全程參與《條例》制定、落地工作的市政府法律顧問邱若冰律師則作出分析：“《條例》對業主在裝修亂砸亂建亂占的行為和使用過程中不當行為進行了明確禁止規定。且一方面對公共區域和共有物權進行了明確，規定公共區域和共有物權產生的收益歸業主共有，不得個人進行管理，對小區公共用房的最低建設面積作了強制規定，并要求在銷售現場進行公示。另一方面條例對前期物業服務人的選任做出規定，房屋面積超過三萬平方米必須招標選聘，低于三萬平方米的經縣級建設主管部門批準才可以協議選聘，前期物業服務費實行政府指導價。”
此外，《安康市物業服務與管理條例》還對業主大會召開的條件和程序作了細致規定，對業主大會和業主委員會的職責職權進行列舉規定，有效地保障了業主權利不因被代表而弱化。業主大會和業主委員會成立后也可以通過招標和協議的方式自行選定物業服務人，物業服務和停車收費由合同約定。簡單來講，物業是服務業主的公司，不是管理業主的公司。作為一家服務機構，一旦不能被其所服務的對象滿意，就應當接受被拒絕的對待，按服務協議走流程退出。
“《條例》結合了安康的實際情況，細化了建設單位、業主及業主委員會、物業服務人、地方各級政府、物業監督管理部門的權利、義務和職責，操作性強，真正體現了‘自業能自主’。”邱若冰補充道。
背后的“一盤棋”
正如邱若冰所分析，《條例》在基層共建共治共享的治理趨勢下，嘗試將物業管理服務納入治理體系，是基于各方的期待與實際情況，也是醞釀已久的。
《安康市物業服務與管理條例》自2020年9月起草以來，經過多次討論、審議、試點試行和修改完善。2021年10月14日，《安康市物業服務與管理條例（草案修改稿）》先行先試推進會召開，為期三個月的試點工作全面鋪開。中心城區設立金州國際城、仕府大院、龍灣水境等7個試點小區，各縣（市、區）參照中心城區試點方案選擇1或2個小區。今年1月，《條例》經省、市人大常委會審議通過。今年6月1日，《條例》正式施行。
據市住建局房產事務中心副主任王慶介紹，《條例》依據《中華人民共和國民法典》，國務院《物業管理條例》《陜西省物業服務管理條例》等法律法規，參考了外省、市已經出臺的相關地方性法規。“《條例》明確了業主大會籌備組建及解散規則、業主委員會和物業服務的公示更新制度、維修資金緊急使用規定、多元矛盾化解機制等。”王慶補充道。
在他看來，《條例》直面我市物業服務與管理活動中實際存在的突出矛盾和問題，不僅對市場公平競爭、服務方式內容、服務合同約定、收費等方面作出更系統更精確的要求，也明確了市、區、鎮辦、社區四級管理職責，加強了相關行政執法部門對物業區域的監督管理。明確各方權利、義務和職責，堅持了物業服務管理市場化、社會化、法治化方向。
“無論是業主還是物業使用人都要依據條例，維護自身在物業活動中的正當權益。”而尤其對于業主，該如何正確行使權利和承擔義務，王慶則提出具體建議：例如，物業企業服務未達到合同約定的內容和標準，業主委員會未正當履職，社區未按照《條例》規定組織換屆選舉等，業主都可依照《條例》正確監督和評價，將問題及時反饋有關部門，使違法違規行為及時得到糾正和處理。
“紅色”的更優解
而在總體上，《條例》則基于安康的發展現狀，以法的形式確立了黨建引領、屬地管理、部門監管、社區治理的管理架構。其中作為頂層設計的“黨建引領”，不僅在《條例》中有多處體現，且在《條例》成型前就已有實踐基礎。
“2017年10月，安火路社區成立社區黨總支部。此后的社區治理中，我們一直突出黨建引領，組織聯建、資源融合、要事協商、實事共辦，推行物業公司、業委會成員‘雙向進入、交叉任職’機制。”夏成紅從事多年的社區工作，從自帶凳子在屋檐下開黨員大會，到2011年正式擔任社區黨總支部書記，她親身參與了社區的發展，也見證了社區黨員們無私奉獻、服務在前的責任擔當。
在她看來，鼓勵引導更多的黨員亮身份、作表率，在無物業小區、老舊小區的治理中效果尤為明顯。“前幾天下大雨，社區的一個老舊小區樓頂漏水了。我們迅速發動小區業委會的黨員，找維修機構，做預算、做對比，在群里發公告，保證全流程公開透明。”多年的工作經驗告訴夏成紅，像這種無物業小區和家屬院小區，群眾對原單位還有依賴習慣，對服務付費還沒有意識。想要更專業、更優質、更及時的服務，只有組織牽起頭，對接有專業資質的機構。而《條例》的出臺，為此類工作提供了法律依據和流程規范，也提升了群眾的主人翁意識、參與度和配合度。
這種引領效應，也體現在居民的精神面貌上。
“劉厚成是一名退役軍人，回鄉養老前曾在上海做過六年的志愿者。2019年他就在小區露天的地方給大家修電器、縫縫補補、給老人理發。后來社區給他協調了一間小房子，他就自費置辦了縫紉機、老虎鉗、修理箱一堆工具。”每每回憶起這位老黨員的事跡，夏成紅都深受感觸。“后來劉厚成因意外去世，他女兒從外地回來整理遺物，來看了這間小房子。我告訴他女兒，房子里的東西全是他父親自己置辦的，都可以拿走。但他女兒說什么也不要，只希望這間屋子的門不要關上。”夏成紅補充說。
此后，一位又一位的黨員接過了接力棒。“老劉工作室”也逐漸成為了安火路社區的“愛心驛站”，服務內容也由最初的磨刀、理發拓展至法律援助、扶危濟困。
“目前社區有在冊黨員280多人，下設了2個黨支部和包括物業企業、業主委員會在內的多個特設型黨支部。2021年，我們社區正式提出了打造‘紅色物業’。”在不斷實踐中，夏成紅的思路也更加清晰：“紅色物業”并不是黨委政府“一把抓”，而是在市場化的基礎上，發揮黨組織和黨員的引領作用，促進社區更好發展。
據了解，像安火社區這樣的社區物業黨建聯建示范點，目前全市超過20個，都建立了以鎮（辦）黨組織領導、社區黨組織為核心，小區業委會、物業服務企業黨組織為基礎的黨建聯建機制。同時中心城區陸續成立業委會超過70個，一些不具備成立業委會條件的小區（家屬院），將建立小區代表議事會、網格員議事會、小區物業管理委員會等自治組織，逐步實現小區組織自治全覆蓋。
通過構建起“網格黨支部+業委會+物業服務企業+各類社會組織”的綜合性黨建服務平臺，安康以“紅色”更優解推動“共建、共治、共享”的基層治理新格局加速形成。隨之而來的，則是群眾獲得感、幸福感、安全感的不斷提升。
