證券時報記者 吳家明
與傳統(tǒng)住宅市場不同，多地的寫字樓市場一直被認(rèn)為供過于求。都說寫字樓是經(jīng)濟發(fā)展的晴雨表，深圳、廣州的一些成熟商務(wù)中心區(qū)寫字樓市場也正悄然發(fā)生變化。
二房東模式盛行
“我們公司之前想在福田的嘉里建設(shè)廣場租辦公室，但卻被婉拒。一些統(tǒng)一業(yè)權(quán)、定位高端的寫字樓會挑客，各個寫字樓的定位也不同。”在深圳經(jīng)營互聯(lián)網(wǎng)電子商務(wù)的陳先生告訴記者。
在很多業(yè)內(nèi)人士看來，深圳的寫字樓出現(xiàn)過這樣的兩極分化：一方面是部分乙級寫字樓降低租金吸引中低端租客，另一方面則是高品質(zhì)超級寫字樓會“選客”。這兩類寫字樓也代表著兩種不同的開發(fā)模式：一類是由民企主導(dǎo)的分割散售，另一類是統(tǒng)一業(yè)權(quán)、管理相對較好的只租不售。
不過，記者在福田中心區(qū)調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，一些高端甲級寫字樓近期也開始放下“身段”，甚至推出了一些特價單位。“卓越時代之前的月租金普遍在每平方米200元以上，現(xiàn)在有一些特價單位，月租金在180元左右。”從事寫字樓業(yè)務(wù)的吳經(jīng)理告訴記者。“如果覺得貴，在附近的鳳凰大廈也有特價的寫字樓單位，月租金在每平方米150元至180元之間。”
作為目前深圳寫字樓最為集中的片區(qū)，記者在福田CBD(中央商務(wù)區(qū))調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這里的寫字樓基本上都存在著空置現(xiàn)象，數(shù)量或多或少。空置現(xiàn)象或許與金融機構(gòu)退租有著密切的關(guān)系。“這里辦公以金融行業(yè)為主，但從2018年暑期開始出現(xiàn)一些金融公司退租的現(xiàn)象，加上過去P2P(個人對個人網(wǎng)絡(luò)借貸)倒閉潮的余波以及目前金融市場表現(xiàn)較為低迷，致使一些寫字樓的空置面積有增無減。”在福田從事寫字樓租中介5年的蘇經(jīng)理告訴記者，“辦公物業(yè)出租情況是對相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的反映。你看，跟租普通房子不一樣，我們只向?qū)懽謽堑臉I(yè)主收傭金。”
第一太平戴維斯深圳商業(yè)樓宇部助理董事李擇文對記者表示，受經(jīng)濟環(huán)境和金融市場表現(xiàn)低迷的影響，深圳寫字樓市場出現(xiàn)了一些包括金融企業(yè)在內(nèi)的客戶退租現(xiàn)象。有消息稱，深圳一地標(biāo)性建筑近期也曾出現(xiàn)近10層近3萬平方米的寫字樓退租情況。
在專業(yè)人士看來，一些寫字樓出現(xiàn)降租、空置率較高的原因除了位置和配套，還有一個重要的原因：二房東模式。
記者走訪了福田、南山、羅湖寫字樓區(qū)域，發(fā)現(xiàn)確實有一些專門的商務(wù)辦公服務(wù)公司或個人提前租下幾層寫字樓，然后在分割成小單位轉(zhuǎn)租出去，利用租金差價盈利，甚至利用承租下來的寫字樓去銀行套出貸款。
目前，深圳開發(fā)商對寫字樓的經(jīng)營模式從此前的“開發(fā)－銷售”轉(zhuǎn)型“開發(fā)－自持”。“深圳一些寫字樓選擇開發(fā)－銷售的模式，也就是被散賣，會對后期的物管、業(yè)態(tài)以及環(huán)境產(chǎn)生一定破壞。散賣的盈利模式容易導(dǎo)致整體經(jīng)營一致性的欠缺，無法使價值最大化。”蘇經(jīng)理表示，“一些寫字樓雖被自持，但還是會被一些二房東承租下來，再進行出租，一旦市場環(huán)境發(fā)生改變，就會有大量寫字樓壓在手上，這些二房東也只好通過降租金、提供更多如增加免租期及對優(yōu)質(zhì)大客戶的租金折扣等優(yōu)惠政策，以換取更高的項目入駐率，導(dǎo)致甲級寫字樓市場平均租金出現(xiàn)下跌。”
即使同在福田中心區(qū)，一些位置相對較差的寫字樓出租情況也不容樂觀。“我們公司在蓮花北片區(qū)，最近業(yè)主方主動提出免3個月的租金，希望我們續(xù)租。”廣電文創(chuàng)中心一互聯(lián)網(wǎng)公司負(fù)責(zé)人彭經(jīng)理告訴記者，“目前我們還在考慮。其實我們沒有跟業(yè)主方直接簽約，而是跟二房東。”
租金有所下降，對于一些企業(yè)來說可選擇的地方也就多了起來，并出現(xiàn)一些跨區(qū)搬遷的現(xiàn)象。“后來，我們把公司搬到了羅湖蔡屋圍，這里的甲級寫字樓租金相對福田CBD來說低一些，交通配套也還不錯。”陳先生告訴記者。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，羅湖傳統(tǒng)的商務(wù)中心地標(biāo)如地王大廈，目前的月租金大概在每平方米180元至200元左右，價格跟去年基本持平。
大量新增供應(yīng)入市
對于寫字樓的空置率，市場普遍認(rèn)為大量入市的新寫字樓導(dǎo)致供應(yīng)過剩，沖擊了寫字樓市常“即使在福田CBD，剛剛?cè)牖锊痪玫钠桨步鹑谥行摹⒅兄薮髲B以及即將入市的金地中心，新的寫字樓大量入市，導(dǎo)致租金上漲乏力。”蘇經(jīng)理說，“深圳一些較遠的片區(qū)，如龍崗那邊的寫字樓空置率會更高。”
高力國際最新發(fā)布的報告顯示，自2008年以來，深圳甲級寫字樓平均租金的年復(fù)合增長率為5.1%，在一線城市中表現(xiàn)最優(yōu)。不過，截至2018年底深圳甲級寫字樓平均租金為每平方米每月237元，同比回落0.6%。高力國際認(rèn)為，深圳甲級寫字樓物業(yè)市場即將步入供應(yīng)過剩時期，新增供應(yīng)將在未來5年內(nèi)達到歷史峰值。由中美貿(mào)易摩擦引起的經(jīng)濟不確定性可能會在短期內(nèi)抑制需求增長，大量新增供應(yīng)的入市勢必將在中短期內(nèi)令全市平均空置率進一步提升。
與深圳商務(wù)中心區(qū)不同，廣州商務(wù)中心區(qū)的多數(shù)寫字樓仍然采用“開發(fā)－銷售”，也即散賣模式。記者在廣州寫字樓最為集中的珠江新城CBD調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，包括富力、越秀等企業(yè)開發(fā)的寫字樓都采取了“開發(fā)－銷售”模式，不過，珠江新城新寫字摟項目的銷售情況良好，如富力東山新天地項目現(xiàn)場打出“4字頭”的寫字樓售價，不過均已售罄。“這邊的甲級寫字樓租金多數(shù)在每平方米160到180元左右，最高端的廣州東西塔的租金較高，現(xiàn)在有些單位放租價在每平方米250元左右。”在該片區(qū)從事寫字樓中介生意的黃經(jīng)理告訴記者，“與深圳相比，廣州高端的甲級寫字樓租金相對較低。”
“其實，寫字樓的空置率從停車場的空位也能略知一二。”黃經(jīng)理表示，“像對面的建滔廣場，目前工作日的停車場都有300多個空位。”
其實，廣州與深圳的寫字樓都面臨共同的難題：大量新供應(yīng)即將面世。公開信息顯示，未來5年廣州琶洲和金融城有大量的甲級寫字樓項目將落成并完成交付，預(yù)計將帶來600萬平方米的新增供應(yīng)。
對于大量新增供應(yīng)，聯(lián)合辦公的興起成為吸納新增和空置寫字樓的主力軍。此外，在不少公司退租、改租的情況下，聯(lián)合辦公也成為商業(yè)寫字樓領(lǐng)域的黑馬，甚至開始承接許多退出甲級寫字樓的用戶。
從2015年開始，聯(lián)合辦公行業(yè)就開始出現(xiàn)爆發(fā)式增長。在深圳市場，聯(lián)合辦公運營商繼續(xù)加速擴張。有分析人士稱，初創(chuàng)企業(yè)對聯(lián)合辦公空間需求的日益增加，推動了該領(lǐng)域的發(fā)展。有分析人士表示，在特殊的調(diào)控政策和地產(chǎn)業(yè)去庫存、轉(zhuǎn)型升級背景的催生下，依托于靈活辦公的需求和生態(tài)場景建設(shè)的愿景，體量龐大的聯(lián)合辦公或許能產(chǎn)生更多不同的結(jié)局，但缺乏明確的盈利模式則成為行業(yè)亟待解決的痛點。雖然偶有品牌間或宣布單店或區(qū)域盈利，但規(guī)模化盈利仍未出現(xiàn)。
