10月23日，國內(nèi)首單房企租賃住房REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）、首單儲架發(fā)行REITs——中聯(lián)前海開源—保利地產(chǎn)租賃住房一號資產(chǎn)支持專項計劃獲得上海證券交易所審核通過，開創(chuàng)了租賃住房資產(chǎn)證券化新篇章，對于加快推進(jìn)租賃住房市場建設(shè)具有積極的示范效應(yīng)。
黨的十九大報告指出，堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。保利住房租賃REITs由中國保利集團公司、保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司聯(lián)合中聯(lián)前源不動產(chǎn)基金管理有限公司共同實施，是中國保利集團全方位響應(yīng)中央號召，提前布局租賃業(yè)務(wù)，加大租賃住房供應(yīng)，積極開拓金融創(chuàng)新的重要舉措。
本單產(chǎn)品總規(guī)模50億元，以保利地產(chǎn)自持租賃住房作為底層物業(yè)資產(chǎn)，采取儲架、分期發(fā)行機制，優(yōu)先級、次級占比為9∶1，優(yōu)先級證券評級AAA，次級證券不評級。
發(fā)揮央企帶頭示范作用
中國保利集團作為中央企業(yè)，在進(jìn)行創(chuàng)新住房租賃資產(chǎn)證券化的實踐中體現(xiàn)了央企的責(zé)任擔(dān)當(dāng)，在積極盤活存量房屋用于租賃、增加租賃住房有效供給等方面起到了帶頭作用。中國保利集團董事長徐念沙表示，租購并舉已成為國家重要政策，各地政府也紛紛在國土、財稅、金融等政策層面積極響應(yīng)，中國保利集團圍繞“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，努力促進(jìn)住房回歸居住屬性。
“保利積極開拓住房租賃市場金融創(chuàng)新，本項目是保利在住房租賃領(lǐng)域踐行央企責(zé)任的首單試水，今后會持續(xù)推進(jìn)包括租賃住房在內(nèi)的各業(yè)態(tài)持有型不動產(chǎn)REITs項目，‘REITs’將成為中國保利集團構(gòu)建‘一主兩翼’地產(chǎn)業(yè)務(wù)布局的戰(zhàn)略性資本工具。”中國保利集團副總經(jīng)理、保利地產(chǎn)董事長宋廣菊說。
證監(jiān)會債券部副處長閆云松表示，借助資產(chǎn)證券化為企業(yè)提供創(chuàng)新融資渠道和投資退出路徑，對于建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度具有重要意義。本單產(chǎn)品的推出正當(dāng)其時，既符合國家大力推進(jìn)租賃住房市場建設(shè)的宏觀導(dǎo)向，也為資產(chǎn)證券化在各實體經(jīng)濟領(lǐng)域的廣泛運用進(jìn)行了新的嘗試和拓展。
上海證券交易所相關(guān)人士表示，本單產(chǎn)品是國內(nèi)首單以房地產(chǎn)企業(yè)自持住房作為基礎(chǔ)資產(chǎn)的REITs，具有很好的市場示范效應(yīng)。對于解決房地產(chǎn)企業(yè)租賃住房投資回收周期過長的后顧之憂提供了現(xiàn)實樣本，有望增強房地產(chǎn)企業(yè)加大租賃住房的投資以及房源供給的信心和動力，租賃住房REITs的廣泛實施也將有力助推住房租賃市場健康、快速、規(guī)模化發(fā)展。
探索房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型路徑
在房地產(chǎn)行業(yè)的“存量時代”，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重大挑戰(zhàn)之一是從“拿地賣房”模式向“出售與持有運營并舉”的轉(zhuǎn)型。保利布局轉(zhuǎn)型較早，在租賃住房領(lǐng)域已建立瑜璟閣商務(wù)公寓、諾雅服務(wù)式公寓、N+青年公寓、和熹會四大品牌，項目布局10余城市，均分別由中國保利集團旗下租賃住房管理運營平臺“保利商業(yè)公司”“安平養(yǎng)老公司”負(fù)責(zé)運營。
保利在大力發(fā)展租賃住房業(yè)務(wù)的同時，也面臨轉(zhuǎn)變投融資模式的巨大挑戰(zhàn)。保利地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，REITs是與持有運營商業(yè)模式最佳匹配的金融工具，公司已搭建了專門的REITs運作平臺——保利瑞馳（橫琴）資產(chǎn)管理有限公司，并擔(dān)任本單產(chǎn)品聯(lián)席總協(xié)調(diào)人，其優(yōu)秀的資本運作能力為本單產(chǎn)品的順利實施提供了有力保障。
目前，保利已基本形成以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主，以房地產(chǎn)金融和社區(qū)消費為翼的“一主兩翼”地產(chǎn)業(yè)務(wù)布局。將著力于以存量物業(yè)為基礎(chǔ)，充分發(fā)揮社區(qū)服務(wù)的物業(yè)運營、管理能力，構(gòu)建租賃住房業(yè)務(wù)的利潤模式，積極利用REITs實施戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，打造開發(fā)建設(shè)—投資孵化—持有運營—成熟REITs退出的完整、閉合業(yè)務(wù)鏈條。
實現(xiàn)信托基金“擴募功能”
作為國內(nèi)首單儲架發(fā)行的REITs，本單產(chǎn)品不僅對于租賃住房市場的發(fā)展具有積極意義，同時也將對國內(nèi)REITs的進(jìn)一步發(fā)展乃至公募REITs的推出發(fā)揮積極推動作用。
與國際成熟市場的REITs相比，除了在投資門檻、流動性方面的差異之外，國內(nèi)REITs缺乏擴募機制，一定程度上制約了國內(nèi)REITs“金融服務(wù)實體經(jīng)濟”效用的發(fā)揮。在當(dāng)前的資產(chǎn)證券化制度框架下，投資門檻及流動性問題尚無可行路徑，有待于公募REITs的出臺，而擴募機制問題可通過借鑒ABS現(xiàn)有儲架發(fā)行機制實現(xiàn)。本單產(chǎn)品中，綜合考慮到保利豐富且優(yōu)質(zhì)的租賃住房資源儲備，成熟的運營管理經(jīng)驗，以及總協(xié)調(diào)人及計劃管理人、基金管理人等中介機構(gòu)的專業(yè)性，有望通過本單產(chǎn)品的試點推動國內(nèi)REITs市場的進(jìn)一步發(fā)展。
保利住房租賃REITs的儲架發(fā)行機制，在當(dāng)前的資產(chǎn)證券化制度框架內(nèi)創(chuàng)設(shè)出“可以長大”的REITs，以“自下而上”的方式實現(xiàn)了公募REITs的擴募功能，必將對我國REITs的發(fā)展產(chǎn)生積極而深遠(yuǎn)的影響。
《 人民日報 》（ 2017年10月26日 15 版）
